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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

  萬科總裁鬱亮:萬科拿地不是按照一二、三四線城市安排,而是按照PIE模型,根據人口、就業情況、地價水平等各種因素來決定是否拿地。所以萬科一定會均衡地投資,並不是說現在一二線好瞭,我們就往一二線去。其實一二線房價上漲的時候,地價上漲的更多。

  廣州周邊也有不少"鬼城"

 □信息時報記者張金娜

內容來自sina新聞

  房企造城最具代表性的企業莫過於碧桂園集團,其所有的項目都在二三線城市以及一線城的郊區位置。本周二在香港舉行的業績發佈會上,碧桂園再次用數據印證瞭其"造城"路線的成效--銷售額約336.5億、增速94%。碧桂園總裁莫斌鄭重申明,碧桂園會堅持固有風格,仍然是以一二線城市的近郊,三四線城市城市為主,甚至有可能台南中西區農地貸款去到四五線城市。

  房企紛紛進軍二三線拿地"造城"

  二三線城市地產開發風險加大

  市民劉女士於2011年1月購買瞭清遠某品牌房企樓盤,收樓已超過一年,但連續去過多次都發現入住率非常低,"洋房還有一些人居住,但是大片的別墅區基本無人煙,大部分別墅還是毛坯狀態。"劉女士想將洋房出租,租給本地人,但是放出來一年瞭,都無人問津。不少在清遠買樓的消費者也告訴記者,自己早前3000多元/平方米在清遠購買的某大房企的樓盤,收樓已經有2年多瞭,整個小區仍然冷冷清清,即使是周六日晚上去到樓盤,也隻有幾傢點著燈。



  開發商說

近年來,一線城市土地日益稀缺,不少房企前往二三線 城市"造城"。圖為包頭頤和山莊。(資料圖片)內門區民間二胎房貸利率

  目前廣州周邊的一些二三線城市也出現入住率超低的樓盤。記者日前曾去過從化、清遠等地踩盤,入夜後不少樓盤僅有一兩戶是亮燈的。山前大道清遠片區的一些樓盤,晚上亮燈率不超過兩成,有業主稱其為"鬼城"。

  廣州起傢的頤和集團上半年投資瞭200億元拿地,集中在浙江湖州、杭州、湖南郴州等二三線城市。記者還瞭解到,頤和在西安、銀川、鞍山、包頭等地同時有十幾個項目在售,地塊面積一個比一個豪氣。無獨有偶,君華集團目前也開始加碼拿二三線城市的地塊,2005年起集團先後在廣州白雲、越秀、海珠和番禺區均有項目。但目前隨著項目慢慢消化,君華在廣州的貨量日益減少,瞄準佛山、惠州、南寧等二三線城市。

  在國內一些城市,受新建住宅社區尚不成熟、旅遊地產居住淡季等因素影響,部分樓盤存在嚴重高空置率現象,被稱為"鬼城"。中國房產信息集團(CRIC)發佈的《2013年中國城市房地產發展風險排行榜》顯示,風險最高的前50名中,除瞭拉薩是二線城市外,其餘皆是三線城市。有行內專傢指出,一些二、三線城市出現"空城"、"鬼城",而一線城市則頻出"天價地"和"地王",為房地產地域分佈不均且盲目發展敲響警鐘。國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲表示,北京、上海、廣州等一線城市和東部發達地區的二線城市住房供不應求比較突出,而很多二、三線城市尤其是相對欠發達的東北、西部地區也在大量進行房地產開發,這些地方應該說已經不缺住房瞭,今後可能會出現供過於求的情況,存在一定風險。

  保利集團也在二三線城大刀闊斧,截至2012年12月31日,保利地產共有在建擬建項目184個,規劃總建築面積約為9238萬平方米;其中待開發4278萬平方米(按規劃建築面積計),約9%位於一線城市,62%位於二線城市,29%位於三、四線城市。

  頤和集團董事副總裁趙永爽:原來大傢都看好一線城市,因為利潤率比較高,銷售風險比較小,但如果大傢都在搶一塊固定的蛋糕,市場的泡沫會越來越多。按GDP和人口來算,所有國內的三線城市包括一些四線城市,在歐洲已算大城市,中國有大量國際標準的一線城市,頤和的擴展計劃不是僅僅放在中國大陸范疇下的一線,而是放在國際上的。

  碧桂園總裁莫斌:中國推廣新型城鎮化是非常好的舉措,對碧桂園來說一定是機會大於挑戰。我們是將"荒山野嶺"變成"世外桃源",跟政府探討做一些新型城鎮化的嘗試,能否成功不好說,但我們已經準備好瞭,跟各地政府都有傳遞這樣的信號。

房企積極 造城為哪般?

  專傢看市

  近幾年來,北上廣深等一線城市土地供應量稀缺,隻要有中心靚地推出,必定會遭到搶拍,天價地王頻出。相比之下,二三線城市的土地供應量大,吸引瞭不少房企前往拿地造城。但今年上半年,中國指數研究院的一項調研指出,部分二、三線城市現有土地存量需要長達五六年的時間才能消化,有可能成為鄂爾多斯式的"鬼城"。盡管如此,近期碧桂園、保利集團、頤和集團等房企依然紛紛加碼二三線城市拿地,到底為哪般?

  業內資深專傢韓世同表示,並不贊成開發商大規模流入中小城市,開發商對於現在的市場估計過於樂觀,不少開發商看到一線城市地價高、又受到各種政策的制約,進入二三線城市拿地;而這些中小城市一般很歡迎大房企進入拿地建設開發,在地塊、政策等方面都進行鼓勵和支持。但種種跡象表明,二三線城的樓盤規模太大,難以消化,"鬼城"危機增加,目前已經有一些醒目的房企開始回流到一線城瞭。

  經緯研究中心朱欣苑表示,由於一線城市拿地難、地價高,一些開發商不得已進入二三線城市,另一方面一線城市樓價高漲致不少人回鄉置業,帶動瞭二三線城市樓價上漲,又吸引更多開發商進入,如此看似一個良性循環。但某些城市由於過渡開發,投資過熱,供大於求,供求關系嚴重失衡,空置率增高,因此形成瞭"鬼城"現象,風險加大,開發商進入這些城市的趨勢肯定會有所下降。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-08-09/09213418274.shtml

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