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● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

萬科功臣離職風波:毛大慶回應從未想過離開萬科

  B股轉H股掛牌前夕,萬科再度陷入削藩傳聞。

  主角是毛大慶。公關運作手法與陶羅離職如出一轍。6月24日,萬科發佈數個公告,對公司最新的公司章程、治理結構、高管人員組成做瞭詳細說明。

  一切似乎都在為遽變做鋪墊。

  目前,萬科與毛大慶本人均對離職傳言作出瞭否定,但結合萬科高層人員頻繁調動的"傳統"與毛大慶執掌北萬五年的經歷,傳言無限引人遐想。有媒體猜測,離職傳言是萬科為試探輿論而提前釋放的煙幕彈。

  6月23日凌晨,毛大慶在微博借用蘇軾的《六月二十七日望湖樓醉書》,委婉澄清瞭離職傳言,並勸"大傢請快快繼續啤酒、炸雞、好好看球。"

  顯然,啤酒、炸雞、球賽並不能轉移人們的註意力。2014年6月23日,毛大慶電話一直未接通。24日上午,毛大慶的電話終於通瞭:"我從未想過離開萬科。"

  離開萬科與離開北萬卻是兩碼事。

  離職風波

  早在五月初,毛大慶就因為"內部發言風波"而陷入離職傳言。5月1日,一篇關於萬科副總裁毛大慶在某內部沙龍的發言稿開始在網絡上廣泛流傳,文中所傳遞的"部分城市的供應過剩、銀行資金面收緊"等信息被輿論迅速放大。

  最終,萬科總經理鬱亮不得不出面以"憂患意識被誤讀為看空行業"圓場,以細膩、踏實著稱的鬱亮與高調、多言的毛大慶之間風格的迥異可見一斑。

  一直以來,萬科都秉承著嚴格的職業經理人制度。經過創業初期的披荊斬棘,萬科進入穩步發展階段之後,需要嚴格的制度、統一的管理與職業精神來操控全局。鬱亮時代的萬科,高管離職更加普遍,很大一部分原因在於職業經理制所強調的統一化和個人發展之間的矛盾。個性凸顯的毛大慶,不得不面臨的一個問題就是如何把握自己與職業經理制之間的平衡。

  與另一位北京地產大亨任志強[微博]一樣,毛大慶也頻頻亮相媒體,出席各種公開活動,大膽發言,不受拘束。但不同的是,任是華遠地產(2.74, -0.01, -0.36%)的大哥,而毛的背後還有深圳的萬科總部。個體性與整體性之間的差異,更加大瞭毛大慶離職的可能性。

  同樣是2000年,當時因為不滿萬科上海、北京區域總經理對調一事,時任北京、上海萬科總經理的林少洲、林漢彬雙雙離職,當時在業內引起瞭不小的轟動。王石[微博]在談到萬科的區域公司高管對調制度時說,"寧可總經理流失,也不能讓形成的制度流於形式。"

  "人事調動當然不可能讓所有人都滿意,萬科的這種互換,在一定程度上加劇瞭高管流失的現象。"一位接近萬科的人士說。

  2009年到2014年,五年,北京萬科在毛大慶的執掌下迎來的林少洲之後的"第二春"。五年,毛大慶憑借其個人能力在北京萬科紮根,並逐漸形成瞭個人色彩濃厚的管理風格。五年,對於萬科而言,可能已經是一個敏感的數字。

  6月24日,萬科發佈公告,對最新的公司章程、治理結構、高管人員組成做瞭詳細說明。其中關於執行副總裁和高級副總裁的劃分,以及取消副總裁職位的內容引人註目。在毛大慶被瘋傳即將離職的時候,公告再次引發人們無限聯想。輿論將這次調整解讀為一場萬科自鬱亮接手總裁以來的權力輪換,"公司越來越大,需要將人力、財務、運營集中管控,這些業務在公司內部也是最重要的,集中於總部,便於對一線公司的管理層進行管控。"萬科內部人士說。

  在萬科的靈魂人物王石看來,地區公司過於強勢將不利於保持總部和一線公司的協調關系,不利於"萬科化"進程。從這個角度來看,毛大慶調離北京依然是大概率事件,但會不會徹底離開萬科,就要取決於萬科和毛大慶本人瞭。

  北京萬科的"毛大慶時代"

  如果算上在雅詩閣和凱德置地的工作經歷,那麼毛大慶在北京地產界深耕已達15年之久。這位京城房地產大腕與北京地產圈、政府、媒體都保持瞭良好的關系。

  "前一段時間,恒大拿瞭一塊非常貴的地,萬科拿的地就在恒大的街對面,恒大是兩萬九拿的,萬科是八千四拿的,這肯定少不瞭毛總的運作,這幾年,萬科拿瞭北京幾乎一半的土地。"一位接近北京萬科的人士說。

  毛大慶是土生土長的北京人,父母都是著名的科技工作者。據媒體公開資料,其父20世紀50年代曾留學前蘇聯,是著名的核物理專傢;其母則是在改革開放後第一批國傢選派赴英留學的航空航天工業專傢。毛大慶並沒有像父母一樣出國,而是選擇在國內深造。

  1991年,毛大慶獲得南京東南大學建築學學士學位;1993年獲得北京教育學院外國語言系英語研修證書;2001年,獲得同濟大學管理科學與工程博士(在職)學位,外界在稱呼他時,常常會加上"博士"二字。

  2009年,王石將成立16年之久的北京萬科交給毛大慶。此時的北萬,正處於瓶頸期:在京項目僅13個,總開發面積剛滿300萬平米,且發展遲緩,甚至不及更晚成立的上海萬科的18個項目、400萬平米的開發面積。

  在接手北萬以後,毛大慶迅速展現瞭他在京城紮實的政府關系和人脈資源。

  2009年8月,毛大慶加盟北京萬科。2010年,北京萬科加快瞭開疆拓土的步伐,北萬當年的許多項目都是與大型國企五礦集團合作開發。借助國企力量,擴展業務的同時降低市場風險,如果缺乏廣闊的人際關系網,想要做到這一點是很難的,毛大慶在其中的作用不言而喻。也就是在這一年,北京萬科銷售額首次突破百億。

  其後四年,北京萬科業績持續、穩定增長。2012年9月,北京萬科提前3個月完成100億的全年銷售任務。2013年,全年銷售額超過160億,總銷售面積約60萬平米。北京萬科的業務向房山、大興、通州臺湖區域擴展的同時也逐漸發展到秦皇島、唐山等地。

  此外,毛大慶還擔任北京市政協委員,頻繁參與社會活動,關註民生、環境保護等多個領域。在外界開來,作為北萬總經理的毛大慶甚至有些"不務正業"。毛大慶同時與媒體保持瞭良好的關系,時常被媒體稱為"正能量的毛博士"。

  作為萬科集團苦心積慮從凱德置地挖來的人才,毛大慶並沒有辜負萬科對他的希望。

  追溯萬科將毛大慶從凱德置地挖來的過程,可以說充滿瞭不易。毛大慶於2009年在萬科著名的"007"行動中被引入。根據王石的回憶,萬科前後共用兩年時間,通過鬱亮等人的幾十次遊說,和與凱德置地的深入溝通,才最終把毛大慶拉入萬科麾下。

  王石在其親筆自傳《大道當然》中,曾談及"007"行動:"毛大慶,作為計劃中最後一位被引入的'007',在供職五年之後,不得不面對重新尋找與萬科契合點的尷尬。"

  萬科的"節骨眼"

  2013年,萬科30歲。

  在過去三十年,萬科有過許多光環:中國最受尊敬企業、中國最大的專業住宅開發企業、全國第一個年銷售額超千億的房地產公司。2014年,當萬科在中國地產界一路領跑的時候,恐怕要越來越頻繁地扭頭向後觀察自己的對手。

  2012年,萬科銷售額1418億,比排名第二的綠地高出340億;2013年,萬科銷售額為1776億,比綠地高出151億,差距在縮小。而此時,綠地集團的銷售面積已超過萬科。2014年,綠地劍指2400億超高銷售額,直接叫板房地產"一哥"。與綠地一樣"野心勃勃"的地產商還有恒大、萬達、保利等企業,它們正步步緊逼,分食中國的房地產市場。

  相比於競爭對手,今年樓市的走向恐怕更能讓萬科感到絲絲涼意。今年第一季度以來,樓市迅速降溫,主要城市成交量持續幾個月的低迷。房地產市場進入瞭深度調整期。

  今年,萬科在大中城市也搞起瞭"降價促銷":廣州的萬科歐泊、萬科金色傢園降價幅度在15%-30%,位於上海浦東新區的海上傳奇項目5月加推房源單價直降5000元/平方米,降價後項目均實現熱銷。位於北京大興的萬科一樓盤,就以低於預期近3000元/平方米的價格入市,引來千人搶購。

  萬科公佈的2014年5月份銷售及近期新增項目情況簡報顯示:2014年1-5月份,萬科累計實現銷售面積647.3萬平方米,銷售金額815.2億元,分別比2013年同期增長7.0%和16.2%。5月份,萬科共新增3個項目,總占地面積20.3萬平方米,總規劃建築面積58.3萬平方米,權益建築面積53.6萬平米,共支付地價13.5億元。

  1-5月份,萬科拿地面積、土地支出逐月減少,反三民區二胎借款映萬科管理層對當前市場判斷較為謹慎;累計銷售面積、銷售額同比增長幅度逐月收窄,僅前2個月同比大幅增長,全年銷售增長趨勢不容樂觀。

  在五月份流傳甚廣的毛大慶內部發言中,有這樣一段話:"我感受到瞭一絲涼意,對於有些城市來說,這一輪房地產非政策性調控的蕭條,有可能會帶來這個城市房地產長時間處在難以反彈的局面,有可能長時間就會這樣一直下去。"

  6月25日,王石在香港出席萬科B股轉H股活動時表示,"中國房地產業的黃金時代已經過去,現在處於白銀時代。"

  2012年底,萬科開始醞釀B股轉板H股的方案,然而其間命途多舛,多次被擱淺。直到今年3月,萬科獲得中國證監會[微博]的批復後,向香港聯交所申請轉板並通過瞭聆訊。二胎銀行借貸缺錢急用哪裡借錢

  此時對於萬科,是個敏感時期,諸如唱空樓市、高管離職的消息足以刺痛萬科總部的神經。所幸6月25日,王石終於敲響瞭萬科香港聯交所上市的金鑼。

  萬科如何應對人事地震?

  "人事地震"在萬科歷史上屢見不鮮。

  2011年1月,萬科執行副總裁徐洪舸、副總裁肖楠離職,之後萬科給予瞭兩人極高的評價:"他們憑借自己的卓越才華和不懈努力,在萬科的歷史上留下瞭不可磨滅的印跡,堪稱萬科職業經理人的傑出楷模。"

  2012年4月,萬科副總經理陶翀富、營銷總監羅霆離職,並表示:"正因為在萬科積累的經驗才讓我們有勇氣去嘗試創業,為自己創造新的人生舞臺。"王石回應說:"誠摯祝願他們在創業道路上一帆風順,未來事業蒸蒸日上,創造人生的更大輝煌。"2011年6月,萬科執行副總裁,上海區域總經理劉愛明辭職,萬科在公告中對其表示瞭感謝,"公司尊重他的個人選擇,衷心感謝他在任職期間的勤勉盡職和對公司發展做出的重要貢獻,並誠摯祝願他在未來的職業生涯中再創輝煌。"

  回顧萬科與王石歷次對高管離職的回應,幾乎如出一轍,充滿褒獎和祝福之意,這也是萬科在回應高管離職時最為常見的做法。

  近年來,關於萬科高管離職的小道消息總能搶先一步進入公眾視野。早在2010年末,坊間就有關於萬科執行副總裁徐洪舸、副總裁肖楠或離職創業的傳聞。2012年4月16日晚間,深圳萬科副總裁杜晶及另外兩位高管離職的消息在網絡瘋傳,4月17日晚8點,萬科確認副總經理陶翀富、營銷總監羅霆離職,7月杜晶正式宣佈離開萬科。

  可以看到,萬科高管離職之前,坊間流傳的消息並非全部空穴來風,於是有媒體大膽猜測,毛大慶離職傳聞又是萬科自導自演的一出戲,意在為以後人事調動做鋪墊。

  6月25日,毛大慶出席萬科在香港的轉板活動,並與王石、鬱亮"親切合影",再一次打破"禁言管制"與"離職"傳言。換個角度思考,毛大慶的出席似乎已在無形中被媒體放大,其中又會有何深意,時間會給出答案。

  回憶兩年之前,時任萬科執行副總裁、深圳萬科總經理杜晶離職時的情境,和今天的情況頗有些相似。2012年4月16日,網傳杜晶已經辭去在萬科的職務,而其本人在第二天發表微博"求辟謠"。三個月之後,杜晶正式離開萬科。

  兩年之後,歷史是否還會重演?

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-06-30/09434253386.shtml

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