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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

房地產調控淡化背後做不到就不要寫

  與以往一樣,今年的政府工作報告中,關於房地產方面的表述仍然是國人最為關註的。然而,和上一屆政府給出的"房價回歸"的藥方完全不同,此次報告隻字未談房價,也是十年來首次未提"房地產調控"五個字,首次提出瞭分類調控。

  事實上,今年政府工作報告中關於房地產方面的措辭變化明顯,對調控的嚴厲程度大為減輕。為何淡化地產調控?如何解讀今年的地產調控?樓市的"錢景"如何?證券時報記者就此采訪瞭部分代表委員。

 撼動房價難以做到

  今年的政府工作報告,是李克強總理上任後的第一份政府工作報告。據報告起草小組成員說,總理在起草過程中明確要求,"做不到的就不要寫"。

  雖然上屆政府多次喊出瞭"房價回歸",但結果屢屢讓人失望。記者在今年兩會期間采訪瞭解到,很多代表委員對樓市前景看好。

  "三、四線城市的房價今後將穩中有升。"全國人大代表、建業地產董事長胡葆森向證券時報記者表示,十八屆三中全會明確提出要"推動大中小城市和小城鎮協調發展"的新型城鎮化建設要求,為我國新型城鎮化建設指明瞭方向,同時也意味著中小城市及小城鎮將成為未來我國新型城鎮化建設的主戰場。

  今年的政府工作報告中也提出,今後一個時期著重解決好現有"三個1億人"問題,促進約1億農業轉移人口落戶城鎮,改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村,引導約1億人在中西部地區就近城鎮化。

  胡葆森的樂觀依據是,未來15到20年內,將有近3億農民實現市民化的轉變。虎尾鎮土地貸款期數目前,北京的城鎮化率已達86%,鄭州為66%,而擁有近1億人口的河南省城鎮化率僅有43.8%。按照10%的增幅估算,將會有1000萬人口湧入中小城鎮,這將成為當地小城鎮房價的有力支撐。

  全國政協委員、財政部財政科學研究所所長賈康對於城鎮化帶來的紅利也持樂觀態度。他在接受證券時報記者采訪時表示,目前,國內的樓市著重點還是地區差異的分化,主體上不應該悲觀。現在,國內城鎮化水平還不到40%,按照國際經驗一路走到70%以上才能轉入平穩增長期。所以,現在我國的城鎮化還處於加速發展期。

  全國政協委員、住建部副部長齊驥也表示,今年1~2月份數據表明,部分熱點城市雖然交易量較上年同期有所下降,但是總的還是呈現出供應不足,供需矛盾比較突出,房價上漲的壓力仍然很大。

  在不少代表委員看來,本屆政府"做不到的就不要寫"的工作作風,也意味著地產調控的舉措並不是一張"規劃藍圖",而是一張"施工圖"。民眾雖然熱盼房價掉頭,但難以撼動的房價,成為今年政府工作報告未提房價回歸的其中緣由。

  地產經濟依賴癥

  近年來,房地產業在國民經濟中的地位舉足輕重。但在當前的經濟環境之下,擺脫地產經濟依賴癥談何容易?

  不少地方患上"土地財政依賴癥",隻能依靠賣地推動地方發展。國土資源部統計顯示,去年全國105個地價監測城市,土地供應總量達31.69萬公頃,較上年增加12.33%,全國土地出讓總金額達4.1萬億元。

  全國政協委員、中國航天科工集團七院副院長竇曉玉表示,土地財政的形成和積累,房價地價的不斷攀升走高,和地方政府的縱容有著較大的關系。

  在國內,很多城市都有新區,且不少城市的新區比老城區大。所以房地產和地方財政、和GDP密切相關,房地產是地方政府最大宗的套現資產,也是GDP的重要來源。

  在傢庭資產配置裡,房地產也占據著相當大的比例,地產市場的波動牽動著千傢萬戶的神經。以地產信托為例,截至2013年底,信托公司信托資產總規模達到10.91萬億元,與上年的7.47萬億元相比,增長46%。據用益信托統計顯示,保守估計今年集合地產信托到期總規模達1749億元,今年四季度為年內高峰達524.91億元。而中信證券則預計今年地產信托將有近2500億元面臨兌付。

  換而言之,如果房地產要下跌,要麼中國經濟找到瞭新的增長動力,地方政府、國民經濟擺脫瞭地產業的依賴癥,否則將會重創中國經濟。

 符合市場調控基調

  雖然這是9年以來政府工作報告中首次沒有強調"房地產調控",但卻讓人看到瞭承上啟下的定調規則。

  "沒有提房地產調控,這是和總理的思路,以及十八屆三中全會的精神相一致的。三中全會說要讓市場配置起到決定性作用,總理經常說要管住行政權力,而以往的房地產調控中行政權力太大,所以要由市場去起到作用。"上海金融與法律研究院研究員傅蔚岡如是說。

  回顧2005年以來樓市調控和房價走勢不難發現,與樓市調控如影隨形的是房價的節節攀升。之所以出現這種事與願違的結果,雖然可以用因缺乏調控經驗的"政策試錯"來詮釋,但忽視市場規律的做法,遭到瞭詬病。以限購為例,限購實際使大量本應進入市場交易的住房閑置化,使房價越來越取決於受人為幹預的新建房,進而強化房價上漲預期,使囤房式價差套利交易大行其道。

  相比之下,本屆政府在房地產政策上的調控更加市場化,也就是讓市場的歸市場。

  "現在看來,本屆政府對整個樓市'雙軌統籌'的優化調控,前所未有的清晰。調控強調瞭市場在資源配置中的決定性地位。"賈康對證券時報記者稱。

  仔細解讀政府工作報告,不難發現,決策層似乎在系統性地營造淡化房地產調控的環境。如推進混合所有制改革,投資管理體制改革,鼓勵民資進入壟斷行業,簡政放權的行政審批制度改革,中央預算內投資增加至4576億元及研究房產稅立法工作等,反映決策層有意降低經濟對房地二胎房貸 什麼是二胎房貸怎麼貸款比較會過件產的依賴,為房地產領域的降杠桿做對沖準備。

  業內人士認為,當前淡化房地產調控,可視為決策層在樓市明確政府與市場邊界的嘗試,而以監管替代調控或將是未來施政的航向。





新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-03-11/08012640198.shtml

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