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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

會出現促銷微降盤

“今年的佛山市場勢必將會越來越活躍。”在房貸以及稅費新政發佈後,合富房地產經濟研究院院長龍斌第一時間接受南都記者采訪,表示這一系列政策將對市場“有促進,這才是一個市場正常的狀態”。

“其實佛山的整體成交結構很不平衡,東部片區如廣佛板塊成交量很大,去年一個盤能賣千套,但是中部和西部的樓盤可能一個月也賣不瞭幾十套。市場存量還是很恐怖的。所以,現在各大樓盤以出貨為先,不敢貿然提價。尤其是部分區域的價格可能還會因為促銷而出現微幅回落。”南海區某樓盤銷售負責人如此表示。

從產品類型來看,從面積低於90平方米的中小戶型剛需洋房,到最大140-160平方米以上的改善型大戶型;從住宅到商鋪再到寫字樓,今年黃金周前入市的產品十分豐富。從區域分佈來看,南海的新盤陣容占據半壁江山,尤其是廣佛盤唱絕對的主角,與廣州相接壤的三山新城、裡水和大瀝均有新盤面市。

表格:南都記者 路漫漫周曉南



據南都記者不完全統計,從3月底到五一期間,全市至少有15個全新盤,或者樓盤全新地塊項目先後入市。節奏之快,達到平均每周開盤2- 3個。相比前幾年的五一前,市場的新盤規模活躍瞭差不多一倍。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-04-10/10035992114401677987340.shtml

攝影:南都記者 張明術

此外,還有不少項目是從去年底到今年春節前後就已經亮相蓄客的,包括大瀝的怡翠尊堤、偉業·華譽豪庭,以及三水萬達廣場等,都將在蓄客長達2個月甚至半年時間後,“等”到今年四五月份正式開售。

●特點:

今年佛山市場必將更活躍

冬山鄉民間二胎房貸五一假期前是傳統的市場旺季,今年這一節點適逢政策回暖,於是4月份迎來瞭2015年的第一波推貨小高峰。

房地產知名人士任志強在3月份受邀佛山南海力迅城築項目時也曾表示,預計今年還會實現存款利率市場化和貸款利率的調整,比如市場可能會出現0 .85和0 .9的利率。“這個對買傢的影響也將十分明顯,算筆賬,100萬的房貸8 .5折優惠後買傢少支付至少19萬的利息。這意味著即使開發商沒有降價,買傢的支出也少瞭19萬元。”

政策回暖遇上黃金周,今年4月份迎來瞭2015年的第一波推貨小高峰。

住宅盤“揚眉吐氣”



內容來自sina新聞



因此,盡管在新政落地後各大樓盤一片“喊漲”之勢,但是真正落實到定價方面,卻少有樓盤貿然調價。

5·1旺季前推貨

老牌新秀齊上陣

新盤定價普遍謹慎

事實上,盡管政策利好給市場吹來瞭一陣又一陣的暖風,但是佛山市場目前的存量仍舊不容忽視。

值得一提的是,去年松限後就越發受兩地買傢青睞的廣佛盤,本次再度唱起絕對的主角,與廣州接壤的三山新城、裡水和大瀝均有新盤面市。其中,三山新城的中海萬錦熙岸、裡水的中海金沙裡等項目,均以廣州市場為絕對的主打,在意向客戶中,有超過九成準買傢來自廣州。大瀝的耀瓏華府和廣佛智城·國際電商采購中心,也因為地域優勢吸引不少廣州客戶。

傢住桂城的何先生清晰地記得,他在2011年初買瞭一套小面積住宅單位,那時營業稅的免征剛剛上調至5年期,他盤算這套房子短期出手似乎有難度。隨後,3月份,佛山住宅限購令出臺,以及市場關於二套房貸首付門檻提高到五成,再度提高到六成接踵而來,“投資這個房子算是砸手裡瞭。”

如選擇在4月1日開盤的保利西雅圖三期·雅城,本次開盤多數單位價格在9字頭水平,這與今年3月份南都記者采訪時項目的吹風價一致,且與去年多次開盤價格也基本相當。新盤方面,如大瀝的新盤耀瓏華府目前尚未開盤也沒有透露具體開盤價格,但是相關銷售人員表示,“可以參考周邊的樓盤,而且肯定比周邊更有優勢”。

采寫:南都記者 路漫漫

不得不提的是,在今年這一波供貨小高峰中,開發商的品牌陣容也十分強大,且結構豐富。首先是中海地產兩大全新盤先後亮相,分別為該集團首度進駐的三山新城開發的中海萬錦熙岸項目,以及“老地盤”金沙洲片區的中海金沙裡。其次,除瞭中海集團年內這兩個新項目均踩在五一前入市之外,還有萬達首次進駐三水開發的三水萬達廣場,保利在三山新城開發的保利西雅圖的全新三期雅城。此外,不少首次進駐佛山或者首次進駐房地產領域的“新面孔”房企所開發的項目,也在這個節點登場,包括富力、越秀和偉華地產等。市場十分熱鬧。

據佛山匯誠鴻圖市場部統計數據顯示,截止到2014年末,佛山市三大區域總庫存量約870萬平米,整體去化周期需要一年時間。今年比去年四季度庫存壓力有所減緩,但局部地區風險較高去化周期超過1年。

盤點從去年下半年開始的“住宅松限”、降息到剛剛的降首付和營業稅等政策,無一不是進一步放松瞭住宅的購房限制。因此,與過去兩年商業地產十分活躍的表現略有不同的是,在這一輪推貨中,住宅新盤又占據市場主要供應力。

廣佛盤最猛

●特點:

洋房選擇多別墅缺席

事實上,政策的暖風不是“忽如一夜春風來”。從2014年以來,行政化的硬調控退場成為共識,包括稅收、信貸、貨幣政策等市場化調控漸漸登場。本次密集出臺的政策組合拳,出發點是有效調節需求端和供給端,引導供求走向均衡,實現房地產市場平穩健康發展。

本次統計的15個新項目中,11個項目都是以賣住宅為主。同時還有4個項目以商鋪或者寫字樓為主打,整體市場產品供應類型比較豐富。

從住宅供應的面積段來欄,從面積低於90平方米的中小戶型剛需洋房,到最大140-160平方米以上的改善型大戶型均有分佈,而別墅新盤則在本輪新貨潮中“缺席”。

其中,面積門檻最低的是保利西雅圖三期·雅城的69平方米三房,以及偉業·華譽豪庭的70平方米N +1房。面積最大的則為越秀嶺南雋庭和樵匯花園,均有面積165-166平方米的四房或者五房單位。總體來說,面積在90平方米左右的剛需戶型供應量最大,11個以住宅產品為主打的項目中,均有這一面積段的產品。

從區域分佈來看,南海的新盤陣容占據半壁江山,本次統計的15個項目中,有8個項目位於南海區,5個項目位於禪城,今年三水區也開始逐漸發力,黃金周前後也將有2大全新項目入市,其中包括大型綜合體三水萬達廣場。

●預計:

四年後政策再吹暖風

急出貨未見漲

●預計:

“政策的放松並非意味著陽光普照。”世聯地產相關負責人指出,除瞭一線城市和少數二線城市,大部分地區今年的市場依然是抓住窗口期,堅定走量、去化庫存。

3月30日,央行、住建部、銀監會聯合發佈的《關於個人住房貸款政策有關問題的通知》個人住房貸款政策和個人住房轉讓營業稅政策調整,其中二套房貸首付比例降至四成,二手房營業稅免征期限由五年改成兩年。

南都記者調查發現,從目前各大樓盤開盤前對消費者透露的“吹風價”來看,多數樓盤並未因為新政選擇調高定價策略,反而,相比價格上漲的預期,各大樓盤更加側重以快速出貨為先。甚至有不少樓盤表示,“定價會參考周邊樓盤售價,或者低於周邊。一定會比市場價更有競爭力。”

其中,有不少是在三四月份全新亮相的新盤,比如在3月底剛剛開放銷售中心的禪城富力大廈、大瀝耀瓏華府、嶺南大道的磐石大廈以及三山新城的中海萬錦熙岸,以及將在本周末開放銷售中心的裡水新盤中海金沙裡。這些項目預計都將在五一前後開盤入市。

15個新盤正在逼近 價格不敢任性

同時,有業內人士進一步指出,城市分化、區域分化、產品分化將是未來的主流。表現在價格方面也是如此。在這一波推貨潮過後,市場的價格表現也將隨著成交冷熱不均,漲跌走勢也將出現分化。

[鏈接]

佛山今年新貨供應或達千萬平方米

新盤踩節點老盤備足糧草

而事實上,除瞭新盤踴躍,市場的在售樓盤也已經開始對今年五一黃金周前的這一節點提前“備足糧草”。據佛山世聯市場部統計數據顯示,上個月全市一手住宅批售面積為75.57萬平米,環比上漲瞭110%,同比去年3月也有37.2%的上升。其中南海區新增供應為17.2萬平米,占全市新增總供應量的48%。

數據顯示,至2013年末,佛山市總戶數為115.96萬戶,比2012年增長1.66%;全市總人口為381.61萬人(包括未落常住戶口),比2012年增長1.05%。人口的增長速度遠跟不上住宅貨量供應的增長速度。

業界認為,雖然“限購放松”、“二套房貸首付下降”和營業稅減免年限縮短,讓人均擁有房產數量會有增加,但這更多是針對部分改善型群體。部分發展較慢的街鎮,長期累積下來的庫存量還需要一定的時間去消化。因此,今年的市場在這一環境下,消化庫存仍是要務。

匯誠鴻圖數據還顯示,在南海、禪城和順德這三大主要區域庫存量中,南海區庫存套數和面積最大,分別超過瞭4萬套和逾438萬平方米,但是該區域成交也最為活躍,消化庫存周期僅為9個月,低於全市水平。而順德和禪城的庫存面積,分別達到295萬平方米和137萬平方米,庫存消化周期也達到瞭13個月和12個月。

另一方面,在去年底的整體庫存壓力下,今年全市整體可供應貨量也將是一個不小的數字。佛山匯誠鴻圖市場部提供數據顯示,預計2015年佛山市一手住宅仍會有維持1000萬平方米左右的供貨量。根據土地出讓成交後建成推出市場大概需要一年至一年半的時間推算,由於2013年土地成交量井噴,預計2015年上半年供貨量會比較大。

此外,消費者最為關心的價格預期則整體趨穩,不少樓盤雖尚未發佈定價,但是均表示“會根據市場反應定價,尤其會參考周邊成交水平,或以低於周邊均價水平開盤入市”。

這一陣政策的暖風,讓市場等待瞭整整四年。



同時,在業界普遍判斷市場將逐漸開始活躍的同時,對於後市將陸續有政策利好的信息相繼出臺,也存在相當的預期。在龍斌看來,這次政策調整給市場帶來的影響將會是立竿見影的,市場很快隨之被激發,“預計今年將還有利好政策出臺的機會,但這次是比較大的一個節點。”

世聯地產相關負責人分析認為,從需求端來看,重在刺激改善型需求的入市。二套房最低首付比例由過去的六成降至四成,降低瞭改善型客戶的置業門檻。同時,對於存量房市場,二手房營業稅減免從5年改為2年,能促進交投后里區農地貸款期數活躍。而這一交易成本降低帶來的更深層影響是,存量房的接盤者增加,一部分想換房的客戶,可以通過先賣後買順利置換,同時促進一二手房的交易活躍度。

據不完全統計,從3月底到五一期間,全市至少有15個全新盤,或者樓盤全新地塊項目先後入市。節奏之快,達到平均每周開盤2-3個。

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