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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

北京晚報商業地產發展論壇隆重舉行

  中國社區商業工作委員會主任、中國城市商業網點建設管理聯合會副會長董利先生

  房山區投資促進局投資項目部李志田先生

  北京晚報不動產置業與投資俱樂部於5月23日舉辦第一期活動--商業地產投資論壇,邀請知名商業地產專傢為投資者講授商業地產投資技巧。目前,北京諸多商業地產房企已確定參與本次論壇,本報也將通過俱樂部活動幫讀者"團購"性價比最高的住宅與升值潛力最大的商業地產!讀者隻需通過簡單的註冊流程即可成為會員,優先參加俱樂部舉辦的各種活動。

活動現場

  這個案例想說什麼,商業地產的價值在於持有,如果開發商,也就是老板將商業全部賣掉,他就不是老板瞭,他就是銀行的職業經理人。尤其是商業地塊,好的地塊機會難得,所以談商業的投資,就開發商這個層面我認為是持有。

  中信銀行總行營業部小企業金融部產品經理朱海渤先生

  全國首位職業購房導師、潤土房地產與城市研究所所長馮國亮先生

  由於這些年我忙於新成立的中國社區商業委員會的發展,已經有三四年很少參加這樣的活動瞭,這次來我又看到瞭很多過去的老朋友,賈總,馮老師等等,我非常高興。這次來之前,我回頭看瞭一下過去發表過的一些商業地產文章,如後市商業地產瓶頸,轉型時期商業地產面臨的三大問題,商鋪拍賣是殺雞取卵,五大問題困擾社區商業的發展,投資的商鋪為什麼難以出租等等等等。這些文章過去都從不同的角度反映出瞭我國商業地產發展中存在的一些問題和規律。

  京報傳媒常務副總經理兼北京晚報《樓宇周刊》主編依旺先生

中國社區商業工作委員會主任、中國城市商業網點建設管理聯合會副會長董利先生

  富力地產、林肯公園的企業代表。

  北京保利地產營銷中心總經理牛毅女士

  主持人:謝謝李總的致辭,正如今天活動的主題,商道一樣,既是道路也需要我們對整個商業地產的道路有一個瞭解,首先我們請專傢對商道進行解讀,有請中國社區商業工作委員會主任、中國城市商業網點建設管理聯合會副會長董利先生就商業地產的投資和機遇進行演講,有請。

  另外一方面提醒開發商如何開發更有價值,更適合銷售和投資的商鋪,有十問,第一個就是價格,因為價格對後期的招商和管理最為緊密,如果價格太高,中間透支瞭以後,商鋪很多出租,金融的壓力很大。我們這幾年全部都看到瞭,有一些商鋪經營的很紅火,有一些一直在閑置,價格的差異很大,這樣就比較好經營,如果幾萬塊錢的商鋪,城中心的好的地塊還可以,所以價格不能太高。

  第五就是體量,不會引起投資者太大的重視,我想講的恰恰是因為一些項目體量過大,反而造成瞭後期商鋪的投資壓力加大和經營管理的壓力加大,因為商鋪太大,沒有統一的經營管理,所以商鋪必然存在一些業態的競爭,供應量的飽和,對於區域而言,如果供應量飽和必然會造成大量商戶的閑置。我剛才說的項目,八萬方,如果全部銷售,市中心我想也可以慢慢的開起來,但是這個項目非常可惜,最後一片混亂,有生有死,如果是集中的商業,開起來銷量反而可以很快的帶起來。

  第六點,開發商的一定要有實力,而且專業性要強。當然有自己的專業團隊,也要符合自己的開發戰略,比如說大連萬達,現在從事商業綜合體,購物中心很好,酒店也很好,但是現在的產品都是外掛一個商業街賣掉,而且賣的很貴,可能開發商也知道。也可能現在這種模式目前我們國傢商業地產沒有很好的資金支持,也沒有基金,更多的靠自有資金的開發,開發商的壓力很大。

內容來自sina新聞

  主持人:各位來賓、朋友下午好,感謝大傢參加今天的商道論壇謝謝大傢!我是北京晚報樓宇周刊的記者,今天我們參加北京晚報商業地產發展論壇暨不動產置業與投資俱樂部成立儀式,用開發商朋友們,熱心讀者,房地產專傢,感謝各位的到來。

  第四點,就是剛才我說的樓層,有一些集中型的商業,這些年我也看到,大型的集中商業,有在三層四層,成功的商鋪,但是這些專業市場居多,有統一的經營管理,而且商傢很低,我看過幾個專業市場經營起來的,三四千塊錢,價格比較低,加上統一經營管理,業態比較容易實現,所以有一些可以起來。但是對於商戶而言,沒有什麼人管理,周邊自然也會發展起來。

  所以第二個問的是租金,要瞭解這個商鋪周邊的租金的整體水平,這個價格我們劃算下來,現在的商鋪租金和旁邊的租金稍高是可以的,因為新的商鋪硬件、經營條件都比老商鋪要好,但是不能高出太多,如果高出太多,壓力就比較大瞭。

  李健:尊敬的各位來賓、朋友們,首先對各位朋友來參加北京晚報商業地產發展論壇活動表示熱烈的歡迎和衷心的感謝!眾所周知,在房地產宏觀調控日漸加劇的當下,整個房地產行業的轉型考驗著市場,尤其是新國五條細則落地,對整個北京房地產市場產生瞭深遠影響。商品房市場再度進行緊縮狀態,二手房市場進行冷卻期,房地產企業產品開發方向,購房人群置業計劃都面臨著重新調整,縱觀國傢持續的宏觀調控軌跡,北京純住宅市場一次一次變得嚴格,作為商業地產,外阜地產,乃至海外地產的需求得以充分的釋放。這其中尤其以商業地產最為影響,無論是公寓、寫字樓,不同的商鋪產品完全可以成為置業的新方向,購房者更急需對商業地產進行完整的梳理,在此背景下,北京晚報不動產置業與投資俱樂部成立,今天我們舉行商道投資論壇,並成立投資置業俱樂部,與開發商一同為置業者提供政策調控下不動產投資策略,真正搭建開發商和購房者之間的紐帶和橋梁,我相信由我們共同開拓的商道是連接市場各方的光明大道,有助於增進媒體、開發商,置業群體的相互交流,滿足大傢的投資置業需求,產品營銷,共同促進商業地產平穩健康發展,最後再次感謝各位朋友光臨,希望樓市雙方攜手共創商業地產的繁榮,謝謝大傢!

  開發商擔心除瞭資金壓力以外,還擔心後期的招商和經營管理,我告訴他,這個地塊作為一個集中型的購物中心是完全可以的。因為它在市中心,業態組合,購物的比例可以小到1/3以下,其餘的是吃喝玩樂。因為現在我們國傢的商業已經發生瞭很大的變化,體驗和休閑式的消費潛力巨大,並正在成為一種消費的趨勢向三四線城市發展,而三四線城市的發展,尤其是傳統消費升級之後,現在休閑娛樂的發展潛力非常巨大,現在購物老百姓更多的還是到大城市,市中心,但是就近消費的需求非常高,目前很多中小城市難以滿足,尤其是餐飲、吃喝玩樂。現在尤其三四線城市,一些大型的洗浴,洗腳,其他的陽光、健康,休閑的商業業態非常缺乏。



  京報傳媒經營有限公司總經理李健先生台東市民間二胎房貸

  董利:各位來賓,大傢下午好!今天主辦方給我出的題目原來是商業地產的投資和分析,我覺得分析可能更多的是針對具體項目才合適,所以談行業,更多的談一下機遇,當然瞭,發展過程中,機遇和夢想是相互存在的。

  首先介紹一下今天的到場嘉賓:

  盡管有一些發表已經近十年,但是現在看來,有一些都沒有落實。這次談商業地產投資,先從兩個層面簡單的談一下,首先是開發商的層面,我想說的是商業地產是當前房地產宏觀調控下轉型的著力點,因為商業地產既沒有離開大的行業,同時也是行業的一個升級,更是開發商的一個利潤增長點,也是可持續發展的新機遇,因為商業地產更多的價格在於可持續的經營。

  談到這裡,我講一下剛剛接觸的一個案例,剛剛從貴陽回來,其中在貴陽清鎮市一個項目,其實清鎮市應該算是貴陽的一個區縣,距離市中心十公裡左右,當年隻有幾萬人,但是現在的發展是貴陽當地人都沒有想象到的,但是我們說商業地產的發展是嚴重落後的。開發商請我看瞭一塊地,清鎮市中心最好的一塊地,十字街頭非常方正,但是設計就是一個商業街區,想全部賣掉,我當時建議能否調整規劃,這麼好的地塊,失不再來,我希望這個開發商朋友能否將全部的商業街區的規劃改為集中和開放相結合的規劃,開放的商業街區賣掉,集中的商業留下,比如說能否集中五萬平米商業留下,如果實在資金壓力大,至少也要持有三萬平米,否則將來一定後悔。

  東亞新華地產營銷管理中心總監賈玉鵬先生

  賣掉小商鋪,由於有購物中心的概念,如果賣掉瞭小商鋪,還有三萬多方,如果有購物中心的帶動也可以迅速的經營和發展起來,集中商業在這裡變成瞭主力店,這個街區也對主力店有帶動,街區的商鋪就會得到更好的發展,過去我們商業地產銷售比較多,但是有一個因素影響瞭他們的銷售後的商業地產的可持續發展,尤其是商鋪的可持續發展,就是價格太高,如果價格太高,以前把商業未來經營的空間透支出去,這塊的招商壓力就非常巨大,經營也比較困難,因為投資的價格高,起步的租金就越高,所以這個商鋪未來能否順利的開業和經營,很多因素,其中就主力店的帶動,售價不要太高比較重要,但是如果統一的經營管理更好,如果這個項目可以留下幾萬平米的商業,作為主力店帶動街區的發展,街區的銷售價格還會提高,持有商業的資金沉淀下來還可以得到部分的平衡。



  說實話,住宅是最佳的投資產品,一直以來我也這樣認為,我想我們今天在座的開發商也是這樣的,但是在宏觀調控背景下,這個住宅開發今後的機會不多瞭,也很難再有可能有轉機。所以商鋪的投資應該是未來百姓投資的新的機會點,因為商鋪看得見,摸得著。商鋪除瞭看得見,摸得著,成為歡迎的投資對象,還因為和其他的投資對象相比,因為我們國傢投資渠道狹窄,產品非常少,股票這麼多年,情況大傢非常熟悉瞭,債券回報穩定但是太低,目前沒有什麼更好的選擇瞭。商業地產不僅是開發商的投資對象,也是百姓的投資對象。投資會有風向,所以商鋪的投資專業性還是也一定要求的。投資要有選擇,要慧眼識珠。

  珠江地產華北公司住宅投資經營中心總監劉雲岐先生

  首先我們有請京報傳媒經營有限公司總經理李健先生為本次活動致辭,有請。

  第三是位置,位置不用說瞭,肯定是十字街頭,繁華地帶。當然瞭,也有大位置,小位置,小位置就是在某一個大的項目裡面,小位置肯定是人流量比較大的,一些焦點式的廣場,交差點的商鋪應該是條件比較好的。

  這裡面特別提到一個商鋪的樓層,一二層的商鋪可以選,三四層的商鋪對於投資者來說盡量不要選。

  房山區拱辰街道辦事處招商引資第二順位房貸銀行基隆貸款代辦信貸年息辦公室副主任趙新穎先生

  統一經營管理,對任何的商業發展都是有好處,有幫助的。街鋪可能不需要,完全開放,但是整體的商業還是需要的。

  售後包租是前幾年比較流行的趨勢,現在少多瞭,過去有很多這樣的項目,所以售後包租也不能完全算違法,但是各地有的經營出臺一些政策進行限制,有一些行業政策涉及違規,影響非常大。

  最後一點,有百貨或者大型超市,主力店可以帶動整個區域項目和商業的發展。

  宏觀背景下,商業地產是投資的機遇,把握機遇,控制風險,祝賀大傢獲得成功-謝謝大傢!

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  • 北京晚報商業地產論壇隆重舉行
  • 馮國亮:樓市形勢與不動產投資之道
  • 論壇:商業地產發展論壇共論商道


新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-23/15142228968.shtml
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