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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

2013年沈陽樓市透析剛需為市場主導 房價增速趨緩

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  沈陽"奇葩"大樓身份成謎 執法局尚未對其定性

  2013年,地產界的大事除瞭"新國五條"的出臺外,動輒幾十萬的大體量綜合體項目開發等大量上馬,在商業地產界亦激起千層浪。在過去的一年裡,無論是沈陽限購令的出臺,還是作為全國商業供應面積最大的城市之一,沈陽均備受矚目。

  新"國五條"落地鋪開沈陽土地市場由觀望到回溫

  2013年初,新"國五條"出臺,全國土地市場頓時一片蕭條,成交量陡然下滑, 雖然沈陽土地市場受調控影響並不十分明顯,但基於新政剛落地,市場的觀望情緒濃厚,開發商的拿地熱情驟減,令土地市場的成交量走低。據沈陽土地交易中心數據統計,今年上半年,成功交易地塊數量較少,下半年土地交易市場走勢回溫,7月份和11月份成交量大幅回升,年底迎來瞭井噴態勢,大批量地塊湧入市場,12月中海地產一場競標就斥資46億攬長白四地。得益於地鐵貫通、配套完善、環境良好,東陵區(渾南新區)成為沈陽土地市場成交量最多的區域,此外,沈陽經濟技術開發區、於洪新城、沈北新區及棋盤山開發區等也紛紛成為房企紮堆的區域。

  總體來看,雖然年初的政策調控對於開發商產生瞭些許影響,但沈陽的土地市場在調控下表現依然穩健,尤其是年末開發商結束觀望,土地市場迅速回溫。明年的土地供應結構應該還會在市場調控下以市場為引導做出一定調整,但整體仍將保持穩健的發展趨勢。

  60-90平米剛需為市場主導住宅價格增速趨於平緩

  在持續的宏觀調控政策影響下,沈陽市商品住宅市場一直維持穩定發展,1-11月全市成交量較去年同期的1248.28萬平方米增長到1377.24萬平方米。供應方面,截至2013年11月沈陽批準上市的住宅面積為1656.45萬平方米,同比增加瞭17.94%,推盤進度小幅提升。2013年4月初政府推出有關住房限購政策"沈陽新國五條細則",政策中重新規定瞭商品住宅的限購范圍,由此前的2環以內限購擴大至如今的全城限購,在一定程度上影響瞭住宅市場的銷售價格,但商品住宅的平均價格依然實現瞭小幅上漲,2013年前11個月沈陽商品住宅平均售價為每平方米6,330人民幣,同比增長1.43%,增速趨於平緩。

  從商品住宅銷售套數來看,截至2013年11月沈陽商品住宅的銷售套數為150811套,其中,面積在60-90平方米以下的產品銷售最高,約占總銷售套數將近一半。由此可見,目前沈陽面積小於90平方米戶型仍具有較大的開發空間,中小戶型起到瞭居住和投資兼顧的兩種功能,同時也證明瞭沈陽房地產市場仍以剛需為主導,購房者更趨於理性。

  85萬平米新增商業供應中檔大型購物中心為主力

  DTZ戴德梁行數據顯示,截至2013年,沈陽市場商業地產建築面積存量接近780萬平方米,2013年新開業商場供應面積累計超過85萬平方米,新開業的大型商場數量超過7個,其中多為中檔,以中檔商場為主的供應,使沈陽商業存量進一步提高。新增供應彌補原有商業空白的同時也給傳統的商業帶來瞭更大的沖擊,中街商圈和太原街商圈作為沈陽兩大傳統市級商圈,其地位正在受其他區域挑戰,金廊五裡河及渾南奧體商圈作為沈陽市重點打造的區域,眾多知名開發商的進入較快地提升瞭區域商業價值,未來將成為最具發展潛力的商業區。沈陽北站商圈隨著幾個大型百貨及購物中心的陸續開業,將形成以白領為主要消費群體的CFD。

  綜合體下的大型購物中心為沈陽未來新增供應主力,沈陽今年商業新增供應項目均為超過10萬平方米的中檔大型購物中心。隨著消費者消費模式的不斷改變,消費者對商業功能的要求也愈加豐富,從傳統的以單一購物為目的,到對美食、娛樂、休閑等多方面的消費需求,操盤人應意識到要重新定義商業在人們生活中所扮演的角色。在DTZ戴德梁行針對"消費者最喜愛的購物中心"調研結果中,排名前二十位的商業項目,有16個是體量超過10萬平方米的購物中心。由此可見,消費者對實體商業的目的性需求已經更加多元化。此外,從DTZ戴德梁行統計的2013年沈陽消費者行為調研(圖1)中我們可以發現消費者對體驗類產品的需要正在逐漸增加,而購物類消費呈現下降趨勢,這為項目發展提供瞭一個探討方向。



圖1:2013年沈陽消費者消費行為調研

  寫字樓檔次逐步升級SOHO公寓產品亟待轉型

  青年大街未來將形成沈陽的帶狀CBD,其核心將出現在文化路立交橋以北,市府廣場以南之間4公裡范圍內。不僅因為這裡聚集瞭平均租金高達1,940元/平方米/年的華潤大廈、平均售價21,000元/平方米的嘉裡企業廣場這兩個目前沈陽檔次最高的寫字樓代表項目,未來還會有恒隆廣場、裕景中心等項目相繼入市,他們的檔次勢必會對沈陽寫字樓市場產生一個良性的影響,而還有少數項目雖然占據瞭核心位置,項目定位高端,但從較高的容積率、過高的資金回收預期和以往操作的項目現狀來看,投入市場後的檔次較其他項目還會有一定的差異,將使帶狀CBD分段發展。

  寫字樓、SOHO、公寓本應面對不同的客戶,據DTZ戴德梁行的數據統計可以看到,目前沈陽市場上的主要SOHO公寓中,有多達51%的房間用於辦公,環境混雜,給居住和辦公的使用者都帶來瞭煩惱。對此開發商應註意到,由於房產投資屬性逐漸失去吸引力,購買產品的客戶需求也在發生著變化,要麼需要環境安靜的小面積居住產品,要麼需要面積適中但使用成本較低的辦公類產品,找到客戶真正需求的產品才會得到市場認可。

  五星級酒店集中供應沈陽商務區向青年大街轉移

  從星級酒店的發展可以看到,在近十年隻有5傢五星級酒店供應的前提下,隨著全運會的召開,2013年新增的五星級酒店數量達到瞭7傢(含2013年新掛牌五星級酒店),其新增供應房間數量也多達2,547間,與歷年五星級酒店房間數量相當。未來預計還將有12傢五星級酒店的2,630間客房在3-5年內投入市場。

  國際知名酒店的相繼開業,提升沈陽商務環境的同時也給市民帶來瞭更多可以體驗的好去處,然而對於原有的酒店來說,無論在價格上還是在入住率上都有著強有力的沖擊,2013年沈陽市五星級酒店的平均入住率為62%,DTZ戴德梁行預計今年五星級酒店的平均入住率將下降5-10個百分點,但是由於新開酒店價格的提升作用,平均價格將上漲3-5個百分點,酒店分佈將由分散的城市商圈向青年大街沿線轉移,這也將影響未民間房屋土地一二三四胎借款利率多少免費諮詢試算來城市商務區域發展的方向。

  2013年,沈陽住宅市場平穩發展,商業地產競爭加劇,找到客戶真正需求的產品成為房產市場發展的當務之急。

  2014年,城鎮化道路持續推進,商業地產產業化如春潮至,沈陽房地產應在改革發展的浪潮中順勢而為,以嶄新的姿態迎接美好的未來。









新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-01-03/10392563759.shtml

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